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近年來，購屋族最常抱怨的一件事就是：「我明明買 30 坪，實際能用怎麼不到 20 坪？」
造成這種現象的主因之一，就是住宅市場長期存在的「虛坪」問題。
內政部最新提出的 虛坪改革，目的就是要讓「你買的坪數，就是你真正能用的空間」，建立更透明、更公平的住宅市場。
以下用最簡單方式，整理三大改革方向，並加入 新龍實務觀點。
一、檢討免計容積項目：讓公設不再被「包裝」成坪數
過去許多娛樂型公設（如 KTV、瑜伽室、會議室）
雖名義上是免計容積，但實際上會被攤提到每位購屋者身上，增加每坪成本。
(圖片資訊來自AI生成大樓公設示意圖)
改革重點：
- 調整免計容積項目，避免無效或不必要的公設灌進坪數。
- 強化「必要空間」與「非必要空間」的區分，降低虛坪的產生。
- 加入更清楚的標準（如電梯空間的免計方式）。
新龍觀點：
在我們整合都更／危老案件中，最常聽到住戶擔心的就是「不要蓋一堆用不到的公設」。
虛坪改革能讓規劃更回到生活本質：住戶需要什麼，就蓋什麼，不需要豪華、只要務實。
這也是新龍長期堅持的方向——讓建物回到真正使用者的需求上。
簡單來說：
👉 不必要的公設少了，你買的坪數更實在，地主分回的坪數也更有價值。
對地主的好處：
- 分回戶的「真正可用空間」增加
- 公設比下降，未來房屋更好賣
- 減少無效空間，提高坪效，提高分配效益
二、停車空間改為「專有部分」：買停車位的人才買單
以往停車位與車道空間被視為「公設」，
即使你不買車位，也可能要共同負擔車道、公設比例等成本。
(圖片資訊取自內政部新聞發佈)
改革重點：
- 停車位、車道明確改為「專有部分」，可獨立登記。
- 未買車位的住戶，不必再負擔車道等不必要的公設。
- 提高交易透明度，價格更清楚。
新龍觀點：
在實務上，停車位常造成住戶誤會：「我沒買車位，為什麼還被算公設？」
新制後，權責更清楚，也能避免未來社區管理上的爭議。
對於都更或危老案來說，這也是讓「分配更公平」的一大助力。
簡單來說：
👉 有買車位的人自己買單，沒買車位的住戶不用一起付錢。地主更不會被公設吃掉坪數。
對地主的好處：
- 分回戶的公設比降低
- 未來售屋更容易說明，市場透明度更高
- 減少住戶間停車位與公設使用糾紛
三、一般電梯增列為免計容積：因應高齡化的必要設施
台灣快速進入高齡社會，
許多舊公寓因沒有電梯而造成長輩行動困難，甚至影響居住安全。
(圖片資訊取自內政部新聞發佈)
改革重點：
- 一般住宅電梯（包含無障礙電梯）納入免計容積。
- 不會再因為算入容積而提高建商或住戶負擔。
- 鼓勵新建案更普及安裝電梯。
新龍觀點：
新龍在基層整合時，常遇到長輩說：「我也想裝電梯，但大家負擔不起。」
新制後，電梯不再「增加容積成本」，對危老、都更是一大利多。
這讓老屋重建後的生活，真正能做到更安全、更便利。
簡單來說：
👉 電梯不占容積＝更容易蓋，也更便宜。地主重建後住起來更方便，長輩也不用爬樓梯。
對地主的好處：
- 分回戶更高品質（電梯＋無障礙）
- 尤其 20～30 年後轉售，具備「電梯＋新屋」價值更高
- 整體重建成本壓力更小，住戶更容易達成共識